LMNP ou LMP : qui est concerné ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que les recettes de location meublée de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels).
Si les deux seuils sont franchis, vous devenez loueur professionnel (LMP) : le déficit s'impute alors sur le revenu global, des cotisations sociales sont dues et la plus-value suit le régime professionnel, avec une exonération possible après 5 ans d'activité si les recettes restent sous 90 000 € HT.
Micro-BIC : plafonds et abattements
- Location meublée de longue durée : abattement de 50 %, plafond de 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026)
- Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes : abattement de 50 %, mêmes plafonds
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, plafond de 15 000 € depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024
L'abattement est d'au moins 305 € et aucune charge réelle n'est déductible. Le micro-BIC convient aux biens peu chargés et sans emprunt ; dès que les intérêts, la taxe foncière, les charges de copropriété et l'amortissement dépassent l'abattement, le régime réel devient plus intéressant.
Régime réel : charges et amortissements
Au réel, vous déduisez les charges effectivement payées (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux d'entretien, honoraires de comptabilité) et vous amortissez le bâtiment, hors terrain, ainsi que les meubles.
L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la part non utilisée se reporte, sans limite de durée, tant que le bien reste loué. Le déficit éventuel ne s'impute que sur des revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans. Seuls les amortissements inscrits en comptabilité sont déductibles : il faut une vraie comptabilité et une déclaration de résultat (formulaire 2031 et ses annexes).
Revente : la plus-value depuis la réforme de 2025
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 précise que tous les amortissements déduits sont visés, quelle que soit la date de mise en location.
Exemple : un appartement acheté 400 000 € et revendu 500 000 €, après 60 000 € d'amortissements déduits, dégage une plus-value brute de 160 000 € au lieu de 100 000 €, avant abattements pour durée de détention.
La plus-value reste imposée comme celle d'un particulier : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale après 22 ans de détention pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux, et une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value. Les logements situés dans des résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées sont exclus de la réforme.
Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus LMNP
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent donc 18,6 % de prélèvements sociaux dès les revenus 2025 déclarés en 2026.
Les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Louer en meublé à Paris : les règles propres à la capitale
- Résidence principale : location en meublé de tourisme limitée à 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025 (120 jours auparavant), avec un numéro d'enregistrement obligatoire sur chaque annonce
- Résidence secondaire ou logement investi : autorisation de changement d'usage avec compensation (création d'un logement équivalent dans le même quartier, de surface double ou triple selon le secteur)
- DPE : classe A à E exigée pour un changement d'usage depuis le 21 novembre 2024, et A à D pour tous les meublés de tourisme qui ne sont pas une résidence principale au 1er janvier 2034
- Copropriété : l'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales lorsque le règlement interdit déjà les activités commerciales
Les sanctions sont lourdes : jusqu'à 10 000 € d'amende par année de dépassement des 90 jours et jusqu'à 100 000 € pour une location sans changement d'usage. La location meublée de longue durée (bail d'un an, ou de 9 mois pour un étudiant) n'est pas concernée par ces règles touristiques.
Ce que fait l'expert-comptable pour un loueur en meublé
Le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire, mais le régime réel suppose une comptabilité, un plan d'amortissement par composant et une déclaration annuelle de résultat. Le cabinet compare d'abord micro-BIC et réel sur vos chiffres, puis tient la comptabilité, établit la déclaration 2031, reporte le résultat sur votre déclaration de revenus et suit les amortissements en vue de la revente. Ses honoraires, fixés dans la lettre de mission, sont déductibles au réel.
Pour l'organisation patrimoniale plus large (SCI, transmission, retraite), voir aussi notre site dédié expertgestionpatrimoine.fr.