Location meublée — LMP & LMNP
Régimes fiscaux, amortissements, actualité 2024-2025
Actualité fiscale 2025
Loi Airbnb (loi Le Meur) — nouveaux seuils micro-BIC applicables au 1er janvier 2025
- Meublés de tourisme non classés : plafond micro-BIC abaissé à 15 000 € (abattement 30 %)
- Meublés de tourisme classés : plafond 50 000 € (abattement 50 %)
- Location meublée longue durée : plafond maintenu à 77 700 € (abattement 50 %)
Le régime réel reste souvent plus avantageux dès lors qu'on peut déduire les amortissements.
LMP ou LMNP — quelle différence ?
LMNP — Non professionnel
- •Recettes < 23 000 € ou < 50 % des revenus du foyer
- •Déficits imputables uniquement sur les BIC de même nature (10 ans)
- •Plus-values des particuliers (exonération progressive)
- •Pas de cotisations sociales TNS
- •Le plus courant pour les investisseurs particuliers
LMP — Professionnel
- •Recettes > 23 000 € et > 50 % des revenus du foyer
- •Déficits imputables sur le revenu global (sans limite)
- •Plus-values professionnelles (exonération possible art. 151 septies)
- •Cotisations sociales TNS obligatoires
- •Régimes matrimoniaux et IFI : exonération sous conditions
Micro-BIC ou régime réel ?
Micro-BIC
- • Abattement forfaitaire (30 % à 50 % selon le type)
- • Pas de comptabilité à tenir
- • Simple mais souvent moins avantageux
- • Plafonné (voir actualité 2025 ci-dessus)
Régime réel (recommandé)
- • Déduction de toutes les charges réelles
- • Amortissement du bien et des meubles
- • Résultat souvent nul ou déficitaire
- • Nécessite une comptabilité BIC (notre rôle)
Avantages de la location meublée
- ✓
Flexibilité des durées
Baux plus courts qu'en location nue : 1 an (bail meublé) ou 9 mois pour les étudiants. Adapté aux professionnels en mobilité.
- ✓
Revenus locatifs plus élevés
Les loyers des logements meublés sont en général 10 à 30 % supérieurs aux loyers nus à surface équivalente.
- ✓
Amortissements déductibles
Au régime réel, le bien et les meubles sont amortissables : les charges et amortissements réduisent fortement la base imposable, souvent à zéro.
- ✓
Activité civile, avantages fiscaux commerciaux
Activité civile juridiquement, donc accessible aux professions réglementées. Mais fiscalement en BIC : régime commercial avantageux.
- ✓
Récupération de TVA (meublés de tourisme)
Pour les résidences de services (tourisme, étudiant, EHPAD), possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition si option TVA.
- ✓
Colocation facilitée
La mise en place préalable du mobilier commun simplifie la gestion en colocation.
Points d'attention
- !
Obligations comptables
Le régime réel impose une vraie comptabilité BIC et une déclaration fiscale annuelle (liasse 2031). Notre cabinet peut vous accompagner.
- !
Loi Airbnb 2024 — seuils réduits
Depuis le 1er janvier 2025 : meublés de tourisme non classés → plafond micro-BIC 15 000 € (abattement 30 %). Classés → 50 000 € (50 %). Impact fort sur les locations courte durée.
- !
Plus-values et amortissements (LF 2024)
La loi de finances 2024 prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la cession. Décision du Conseil d'État en 2025 à surveiller.
- !
Coûts d'entretien
L'usure du mobilier génère des coûts de remplacement réguliers. Ces charges sont néanmoins déductibles au réel.
- !
Fin du Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard (réduction d'impôt sur résidences de services) n'est plus applicable depuis le 31/12/2022.
- !
Risque de requalification LMP
Si les recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer, requalification en LMP avec cotisations sociales.
Notre site dédié patrimoine
expertgestionpatrimoine.paris
Toutes nos prestations patrimoine, régimes matrimoniaux, retraite, succession.
Vous avez un projet LMNP ou LMP ?
Première consultation gratuite. Simulation et devis sans engagement.