Expert-comptable pour marchand de biens
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Réponse rapide
Le marchand de biens exerce une activité commerciale soumise aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les immeubles achetés pour être revendus constituent des stocks et non des immobilisations : ils ne sont donc pas amortissables. La TVA sur la marge s'applique sous conditions aux immeubles anciens acquis en vue de la revente. La plus-value de cession est une plus-value professionnelle, taxée dans le résultat BIC sans abattement pour durée de détention.
Une activité commerciale : les immeubles sont des stocks
Contrairement au bailleur ou à la SCI qui détient des actifs immobilisés, le marchand de biens achète des immeubles avec l'intention habituelle de les revendre. Cette intention spéculative caractérise l'activité commerciale et fait basculer le traitement fiscal : les biens acquis sont comptabilisés en stocks et non en immobilisations. Ils ne peuvent pas être amortis, et leur cession génère un résultat ordinaire (bénéfice ou déficit BIC) et non une plus-value distincte.
L'activité s'exerce généralement en société (SAS ou SARL) soumise à l'IS, afin de ne pas exposer le dirigeant à une imposition à l'IR sur des bénéfices éventuellement réinvestis dans la société. Le résultat est taxé au taux de l'IS, et les dividendes versés le cas échéant supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou le barème progressif sur option.
- •Immeubles = stocks BIC, non amortissables
- •Cession = résultat BIC ordinaire, pas de plus-value à abattement
- •Structure habituelle : SAS ou SARL à l'IS
TVA sur la marge : un régime dérogatoire à maîtriser
Lorsqu'un marchand de biens acquiert un immeuble ancien auprès d'un particulier (ou d'un vendeur qui n'a pas pu récupérer sa TVA) et le revend, il peut, sous conditions, appliquer la TVA sur la marge plutôt que sur le prix total. La marge taxable est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Ce régime évite une TVA en cascade mais est soumis à des conditions strictes : identité du bien vendu, continuité entre l'achat et la revente, et absence de travaux constituant une rénovation complète assimilée à une livraison d'immeuble neuf.
Un marchand de biens qui réalise des travaux importants peut basculer vers la TVA sur le prix total (livraison d'immeuble neuf). Notre cabinet sécurise le choix du régime de TVA applicable à chaque opération, en analysant la nature des travaux et les conditions d'acquisition, pour éviter tout redressement sur ce point particulièrement surveillé.
Comptabilité par opération et gestion de la trésorerie
Chaque opération d'achat-revente doit être suivie individuellement : coût d'acquisition (prix + droits + frais d'acte), coût des travaux, charges financières affectées à l'opération, et prix de revente. Ce suivi par opération est indispensable pour déterminer le résultat de chaque dossier et constituer les éléments de preuve en cas de contrôle.
La trésorerie est souvent le point critique : les fonds sont immobilisés pendant toute la durée de l'opération (acquisition, travaux, commercialisation). Nous mettons en place un prévisionnel de trésorerie par opération, permettant d'anticiper les besoins de financement et d'échelonner les appels de fonds auprès des associés ou des partenaires bancaires.
Questions fréquentes
Un marchand de biens peut-il bénéficier d'abattements sur les plus-values ?
Non. La vente d'un immeuble par un marchand de biens génère un résultat BIC ordinaire (bénéfice ou perte), non une plus-value immobilière. Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention. C'est une différence fondamentale avec la cession d'un bien détenu à titre de placement.
Qu'est-ce que la TVA sur la marge en marchand de biens ?
La TVA sur la marge permet de ne taxer que la différence entre le prix de revente et le prix d'achat, plutôt que le prix total. Elle s'applique sous conditions strictes aux immeubles anciens achetés sans TVA récupérable. Son application requiert une analyse précise de chaque opération ; une erreur peut conduire à une TVA due sur le prix total avec pénalités.
Faut-il une structure dédiée pour exercer en tant que marchand de biens ?
Ce n'est pas obligatoire, mais l'exercice en nom propre expose à une imposition à l'IR au taux marginal sur l'ensemble des bénéfices réalisés. Une SAS ou SARL à l'IS permet de lisser la fiscalité, de cantonner le risque dans la société et de réinvestir les bénéfices sans imposition immédiate sur les distributions.
Quels droits d'enregistrement pour un marchand de biens ?
Un marchand de biens bénéficie, sous conditions, d'un taux réduit de droits de mutation à titre onéreux lors de l'acquisition, en contrepartie de l'engagement de revendre le bien dans un délai fixé par la loi. Si le délai n'est pas respecté, les droits au taux normal deviennent exigibles avec intérêts de retard.
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