Le bail commercial est le contrat qui régit la location de locaux professionnels dans lesquels est exercé un fonds de commerce ou artisanal. Il est soumis au statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Sa durée minimale est de 9 ans, d'où le terme couramment utilisé de « bail 3-6-9 ».
Durée et période triennale
Le bail commercial a une durée minimale légale de 9 ans. Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale (tous les 3 ans), sous réserve d'un préavis de 6 mois par acte extrajudiciaire (acte d'huissier). Le bailleur, lui, ne peut en principe donner congé qu'à l'expiration du bail (sauf exceptions : reconstruction, démolition, reprise pour habiter).
Il est possible de déroger à cette durée minimale et de conclure un bail dit « court terme » (bail dérogatoire) d'une durée maximum de 3 ans. Passé ce délai sans renouvellement ni départ, le bail bascule automatiquement dans le statut des baux commerciaux.
Obligations principales du locataire
Le locataire d'un bail commercial est tenu à plusieurs obligations :
- **Payer le loyer et les charges** aux termes convenus. Le loyer est généralement payable trimestriellement et d'avance.
- **Exploiter le fonds** conformément à la destination contractuelle. L'abandon d'activité sans autorisation du bailleur peut justifier la résiliation.
- **Entretenir les locaux** et effectuer les réparations locatives. En pratique, les travaux importants peuvent être mis à la charge du locataire par clause du bail.
- **Respecter les clauses d'autorisation** pour les travaux de transformation, sous-location ou cession du bail.
Les charges récupérables : le régime post-loi Pinel
Depuis la loi Pinel (2014) et son décret d'application, la liste des charges récupérables par le bailleur sur le locataire doit obligatoirement figurer dans le bail. En l'absence d'inventaire, le bailleur ne peut pas récupérer les charges. Les principales charges récupérables sont :
- Entretien courant des parties communes (nettoyage, espaces verts)
- Charges de chauffage collectif et d'eau
- Assurance de l'immeuble (dans la limite de la quote-part applicable au local loué)
- Taxe foncière si le bail le prévoit expressément
En revanche, certaines charges sont interdites contractuellement : gros travaux (article 606 du Code civil), honoraires de gestion locative, coûts liés à la vétusté de l'immeuble.
La révision triennale du loyer
À chaque période triennale, l'une ou l'autre des parties peut demander la révision du loyer. La révision est encadrée par un indice de référence qui varie selon la nature de l'activité :
- **ILC (Indice des Loyers Commerciaux)** : pour les activités commerciales et artisanales à caractère commercial.
- **ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires)** : pour les activités de bureaux, professions libérales et services.
La révision triennale ne peut, en principe, aboutir à une augmentation supérieure à la variation de l'indice choisi depuis la dernière fixation du loyer. Si la variation est supérieure à 10 %, le déplafonnement est possible — c'est-à-dire que le loyer peut être révisé à la valeur locative de marché — sous certaines conditions strictes liées à une modification des facteurs locaux de commercialité.
| Indice | Activités concernées | Référence légale |
|---|---|---|
| ILC | Commerce, artisanat commercial | Art. L. 112-2 du Code monétaire et financier |
| ILAT | Tertiaire, bureaux, professions libérales | Art. L. 112-2 du Code monétaire et financier |
| ICC (ancien) | Indexation possible par clause résiduelle | En déclin depuis la réforme 2014 |
Renouvellement du bail et droit au maintien dans les lieux
À l'expiration du bail, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif légitime, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire, destinée à compenser la perte du fonds de commerce. Son montant est calculé en fonction de la valeur marchande du fonds, du préjudice subi et des frais de déménagement.
Droit de préemption du locataire
En cas de vente du local commercial par le propriétaire, le locataire bénéficie d'un droit de préemption depuis la loi Pinel. Il doit être informé préalablement par lettre recommandée ou acte d'huissier du prix et des conditions de la vente. Il dispose d'un délai d'un mois pour se porter acquéreur aux mêmes conditions.
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